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律师分析：公用建筑面积公摊利于共享

　　在当今商品房交易的纠纷中，买卖双方针对房屋建筑面积的争执占据了相当大的比例，归结起来可以概括为：购房者虽然对房屋建筑面积中包括分摊公用建筑面积没有异议，但是却无法接受开发商实际交付的房屋的公用建筑面积大于合同约定面积，认为公用建筑面积一旦多了，套内建筑面积就一定缩小，自身合法权利受到了侵害。公摊面积真的只是徒添的累赘吗？

　　根据建设部和北京市的有关规定，商品房按照“套”或“单元”进行销售时，销售面积应当包括“套”或“单元”内建筑面积(以下称套内建筑面积)和应分摊的公用建筑面积两部分。其中，套内建筑面积是套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。而应分摊的公用建筑面积是以幢为单位计算的，按照套内建筑面积占该幢楼套内总建筑面积的比例确定。应分摊的公用建筑面积包括但不限于公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、消防通道、变(配)电室等功能上为该幢建筑物服务的专用设备用房和套与公用建筑空间之间的分隔墙、外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。这些公用部位均是在结构上或功能上为整个建筑物服务的，由所有购房者共同使用，公用建筑面积的所有权由该幢建筑物所有购房者共同拥有，是共有权。

　　购房者购买的房屋套内建筑面积部分是独立的使用空间，购房者对这部分面积拥有完全独立的、排他的所有权。不过在实际上

　　，购房者在购买住宅时，不仅获得了独自使用空间的完整的所有权，而且随之获得了公用建筑面积的共有权。在法律上，这两项权利构成一个完整的概念：建筑物区分所有权。换言之，购房者购买住宅获得的权利在法律上称之为建筑物区分所有权，它有着自己独特的含义，不同于我们原来所了解的一般所有权。

　　购房者对公用建筑面积享有的共有权是建筑物区分所有权的重要内容，这个共有权的内容包括：一、永远不得分割的权利；二、共同收益权；三、物上追及的权利等。与这些权利相对应的义务包括：一、维持公用部分的正常使用功能的义务；二、不得随意改动公用部分使用性质和结构外观的义务；三、负担公用部分正常费用的义务等。

　　购房者购买房屋获得建筑物区分所有权后，即成为区分所有权人，因此区分所有权人不仅有权对独自使用的套内建筑面积空间行使排他权利，而且还承担公用建筑面积空间的权利和义务，并当然地成为区分所有权人大会的一员。公寓式住宅按照建筑物区分所有权理论进行约定，可以做到产权明晰，在今后的继承、转让、抵押等方面减少并杜绝产权纠纷。因此，住宅的公用分摊面积是有其特定含义的。购房者应该认清这些概念的内容和其代表的权利、义务，以利于正确维护自己的合法权利，推动房地产市场健康规范的发展。

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